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买卖不破租赁之法律制度

来源:罗平律师网 | 作者:李中学 | 时间:2017/11/27

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  民法理论认为,所有权属于物权,而承租权则是债权。随着社会经济的发展,平等市场经济主体活动的复杂化,物权与债权的区别界限却越来越难以划定,出现了你中有我,我中有你的融合趋势,在这种趋势下,买卖不破原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用,其存在有着重要的意义和法律价值。

  我国现行立法对这一法律制度予以了认可,它具体表现为两个方面的内容。

  一是租赁权的对抗效力。我们大家都知道,租赁权是债权,买卖行为所有权转让指的是物权,物权优于债权,但根据买卖不破租赁这一法律制度,租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时,承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人,承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种,租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此,我国法律有明确的规定:《》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

  二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权,是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认,《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该无效。”。